过去一个多月，房地产去库存这个老话题，有了“农民工去库存”的新提法，也再一次成为中国房地产行业热度高的关键词。
12月14日召开的中央政治局会议时隔两年重提去库存。政治局表示，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。
这是自习近平上周在中央财经领导小组会议提出“去库存歼灭战”之后，政府高层的又一次明确表态。11月以来，国家主席习近平、国务院总理李克强分别在不同场合就去库存问题发声。在此轮密集发声中，一些可能的执行措施也在逐步确定中。在11月11日召开的国务院常务会议上，李克强总理就指出要通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
户籍制度改革在过往多年的房地产调控中都有提及，但相比这种牵一发动全身的制度改革，具体的细节政策更让人关心。此前彭博社曾援引消息人士的话称，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。
而此次中央政治局正式提出通过加快农民工市民化扩大有效需求，是近年来调控方向的新提法。有分析人士指出，与以往政策思路相比，此次高层将户籍改革、农民工市民化与房地产去库存直接联系，意在为当下房地产市场寻找新的增长动力。其背后的逻辑是，在房地产市场内生动力不足的情况下，将行业重新置于城镇化和人口流动的大背景下，为其发展提供更为深远的空间。
尽管眼下房地产销售有所回暖，但开发投资和库存依然让人担心。据国家统计局新数据显示，今年1-11月，房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资59069亿元，增长0.7%，增速回落0.6个百分点。
而相对投资增速下滑，房产库存却仍在增加。截至11月末，商品房待售面积已达69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积44093万平方米，增加439万平方米。
这其中的压力主要来自经济活跃度不高的三四线城市。在过去，地方政府对土地财政和房地产的过度依赖，令不少经济活跃度原本就不高的地方提前透支需求，短期市场供应量过大，进而库存持续走高。这也是过去一年政府已通过降准降息、降低首付标准等一揽子政策刺激消费，但收效甚微的关键原因。
北京市房协秘书长陈志此前在接受界面新闻记者采访时表示，以需求为导向，调节土地供应及银行风险，同时减轻住房消费负担，进一步释放有效需求或将是明年主要的政策预期。但陈志同时强调，伴随库存压力的还有日趋明显的楼市分化，如何在防范一线城市房价过快增长的同时，为人口流出严重、库存严重的三四线城市发掘更多有效需求，是眼下政策调控需要攻克的重点难题。
事实上，对应高层此轮政策信号，一些城市已经开始有所行动。12月初，河南濮阳出台《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，明确对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。
但这种措施是否与市场实际情况相匹配，仍有待考察。陈志认为，除了开发造成的产能过剩之外，高房价下的消费能力不足也是库存积压的主要原因之一。而这方面调控的关键在于找到符合市场价格与实际消费能力的中间点，只有如此，才能真正通过一些刺激和补贴来发掘更多的有效需求。
此外，人口流向短期内的不可逆趋势，也将为这个调控方向带来难度。上海易居房地产研究院副院长杨红旭此前在接受媒体采访时指出，按照现有的城市资源分配情况，未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动，中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套，将继续成为人口流出地。而楼市库存的分布区域恰恰相反，如果人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位，不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。
目前，高层对中国新一轮房地产调控提出了新思路，但其背后实施的难度巨大。有业内人士认为，拉动投资增速，从而带动上游行业增长是政府寄予房地产的大希望，但这也可能会刺激一些地方房价进一步走高。如何在二者之间找到平衡，不仅取决于监管层的顶层设计，也考验着各地方政府能否抑制土地财政冲动，因地制宜地采取措施。
发改委为什么要让农民进城买房？我是中国传媒大学研究员刘怀宇，欢迎提问>>
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